住宅ローン4,500万円を借りて大丈夫か。契約前に夫婦で計算した5つのこと

住宅ローンの借入額を調べると、年収の5〜7倍が目安、返済比率は25%以内、という説明が出てきます。目安は分かります。ただ、自分たちが4,500万円を借りて大丈夫なのかは、目安を見ても分かりませんでした。

わが家は土地と建物で約5,850万円、自己資金を約1,350万円入れて、約4,500万円を借りました。この額で大丈夫だと判断するまでに、夫婦で何を計算してどこに線を引いたかを書きます。前提は、東海圏の注文住宅、延床33坪の2階建て、夫婦と子ども1人、夫は30代半ば、変動金利0.63%・35年・元利均等でボーナス払いなしです。金利は契約時点のもので、銀行と時期で変わります。

借入額を100万円増やすと、月々は約2,650円、35年の利息は約11万円増える

建物は3,533万円で、内訳は注文住宅の見積書、全項目の金額を公開するに全項目を出しています。土地は当初の提示が約2,500万円で、約2,320万円まで交渉しました。自己資金の約1,350万円は貯蓄の全部ではなく、入居後の家具・家電と予備費を残したうえで出せる額にしています。

借入額は100万円刻みで、月々の額がどれだけ変わるかを見ました。

借入額	月々の返済額	総返済額	利息の合計
4,300万円	114,110円	約4,793万円	約493万円
4,500万円	119,417円	約5,016万円	約516万円
4,600万円	122,071円	約5,127万円	約527万円
4,700万円	124,725円	約5,238万円	約538万円

金利0.63%・35年・元利均等での計算です。100万円増えるごとに月々は約2,650円、35年の利息は約11万円増えます。オプションで100万円足すかどうかの打ち合わせも、月2,650円分と考えると決めやすくなりました。

月々は119,417円。上限は世帯年収ではなく、夫1人の年収で決めた

4,500万円を金利0.63%・35年で借りると、月々の返済は119,417円です。年間で約143万円、35年間の総返済額は約5,016万円で、利息は約516万円になります。

年収に対する割合で見ると、夫婦の世帯年収に対して約13%、夫の年収だけで見ると約22%です。よく言われる返済比率25%以内は、夫1人の年収でも収まる範囲にしました。妻の収入がなくなっても払える額かどうかを、上限にしています。

ボーナス払いは組み込みませんでした。毎月の額だけで家計に収まるかを見たかったので、ボーナスは返済に回さない前提で計算しています。

変動にした。金利が2%になると月々は約15万円になる

変動を選ぶ以上、上がったときの数字を見ておく必要があります。4,500万円・35年で、金利が上がった場合の月々の額です。

金利	月々の返済額	0.63%との差	利息の合計
0.63%（契約時）	119,417円	—	約516万円
0.8%	122,877円	+3,460円	約661万円
1.0%	127,029円	+7,611円	約835万円
1.5%	137,783円	+18,366円	約1,287万円
2.0%	149,068円	+29,651円	約1,761万円
2.5%	160,873円	+41,456円	約2,257万円

金利が最初から最後まで一定だった場合の計算です。実際には途中で変わるので、利息の合計はこれより小さくなります。見ていたのは月々の額の方でした。2%まで上がっても約15万円で、夫1人の年収に対する返済比率は約28%です。ここまでは払える、それ以上になったら繰り上げ返済で残高を減らす、と決めました。

なお、0.63%と0.8%の差は月3,460円ですが、35年では約145万円になります。0.1%台の差でも、総額に直してから比べた方がいいです。

控除で13年間に約334万円。終わってから700万円を繰り上げ返済する

住宅ローン控除は、年末のローン残高の0.7%が所得税から戻る制度です。新築で2025年に入居した場合、控除期間は13年になります。控除の対象になる残高には上限があり、19歳未満の子どもがいる子育て世帯でZEH水準の省エネ住宅なら4,500万円まで、認定長期優良住宅なら5,000万円までです。わが家は断熱等級6と一次エネルギー35%削減を満たしているのでZEH水準として計算しました。この条件を満たすために入れた設備は新築の補助金160万円を受け取るために、実際に入れた設備を全部書くに書いています。

年	年末残高	控除額（0.7%）
1年目	約4,385万円	約30.7万円
5年目	約3,916万円	約27.4万円
10年目	約3,314万円	約23.2万円
13年目	約2,943万円	約20.6万円

13年間の合計は約334万円で、利息の合計約516万円の6割を超えます。ただし、これは満額戻った場合の数字です。控除額はその年に払う所得税と住民税の一部が上限なので、所得によっては計算どおりには戻りません。制度は年度ごとに変わるので、検討する時点で国土交通省の住宅ローン減税のページを確認してください。

控除期間中は残高が多いほど戻る額も大きくなります。この間に繰り上げ返済すると控除が減るので、13年間は返済をそのまま続けて、控除が終わってからまとめて減らすことにしました。13年目の残高は約2,943万円で、ここから700万円を期間短縮型で返済すると、残りの返済期間は22年から約16年6ヶ月に縮まります。

	繰り上げ返済なし	700万円を繰り上げ
13年目以降の返済期間	22年（264ヶ月）	約16年6ヶ月（198ヶ月）
13年目以降に払う利息	約209万円	約119万円
完済時の夫の年齢	70歳前後	65歳前後

700万円は、13年のあいだに貯められる想定として置いた額です。実際にいくら出すかは、そのときの家計で決めます。最初から30年で組むより、35年で組んで控除後に縮める方が、月々を抑えたまま同じ年齢で完済できる計算になりました。

借入先は地方銀行、団信はがん団信。審査の書類で止まった場面はなかった

借入先は東海圏の地方銀行にしました。団信はがん団信を付けています。がんと診断された時点でローン残高がゼロになる特約で、金利に上乗せがあります。夫婦で話して、保険料と考えて付けることにしました。

審査に出した書類は、一般的に必要とされるもので済みました。本人確認書類として運転免許証と健康保険証、直近の源泉徴収票、住民票と印鑑証明書、土地の売買契約書と建物の工事請負契約書、建築確認済証と図面、そして団信の申込書です。団信の申込書には健康状態の告知が含まれます。

事前審査から本審査まで、書類の準備で止まった場面はありませんでした。

やり直しても、同じ4,500万円を35年の変動で借りる

借入額も、変動を選んだことも、35年で組んだことも変えません。

調べていたときに欲しかったのは、年収の5〜7倍という目安ではなく、自分の借入額だと月々いくらで、金利が上がるといくらになるかという数字でした。目安は借りていい額を教えてくれますが、払えるかどうかは教えてくれません。

頑張れば返せる金額で組んでいいのか、金利が上がったらどうするのか。この不安は、家を建てると決める前の話し合いで出ていました。そのときの5つの議題は家を建てると決める前に、夫婦で話し合った5つのことに書いています。