この記事でわかること
- 本体2,237万円が総額3,533万円になるまでの5区分の実額
- 本体価格が「一式」1行だったので、含まれない項目のリストを先に読むことになった
- オプション全15項目の金額。キッチンと太陽光の2つで7割
- 備考が「予算」の項目（照明・カーテン・エアコン）は後から動く
- 総予算から本体価格の上限を逆算する目安と、値引き138万円の中身
注文住宅の費用を調べると、付帯工事は総費用の15〜20%、諸費用は5〜10%という説明ばかり出てきます。それは分かりました。では実際の見積書には何が何円で並んでいるのか。それが知りたくて調べていましたが、実物を出している記事が見つかりませんでした。
わが家の資金計画書を、項目ごとに全部公開します。前提は、東海圏の注文住宅、2階建て・施工面積34.06坪（延床33坪）です。2025年3月時点の資金計画書で、着工後もここから大きく動いていません。土地代とローンの内容はこの記事には含みません。土地代をどう交渉したかは土地は2,500万円から2,320万円になった。メールだけで進めた価格交渉の記録に書いています。
本体2,237万円が総額3,533万円になった。本体価格の1.58倍が最終額
区分ごとの金額はこうなりました。
| 区分 | 金額 | 本体比 |
|---|---|---|
| A. 建物工事費 | 22,371,263円 | — |
| B. 追加変更工事費（オプション） | 3,360,392円 | 15.0% |
| C. 確定付帯工事費 | 1,765,000円 | 7.9% |
| D. 概算付帯工事費 | 4,565,300円 | 20.4% |
| E. 預り金立替金（諸費用） | 1,588,000円 | 7.1% |
| 値引き | -1,380,000円 | — |
| 消費税等 | 3,068,195円 | — |
| 総費用合計 | 35,338,150円 | 158% |
坪単価にすると、建物本体だけなら65.7万円です。総額を施工面積で割ると103.7万円になります。展示場やカタログで見る坪単価と、実際に払う金額の差はここに出ます。
一般に言われる相場と比べても、大きくは外れていません。付帯工事のCとDが本体の28%、諸費用が7%で、相場としては付帯工事15〜20%、諸費用5〜10%とされることが多いので、わが家は付帯工事がやや高めです。外構に288万円かかっているのが理由になります。参考までに、住宅金融支援機構のフラット35利用者調査（2024年度）では注文住宅（建物のみ）の全国平均が3,936万円で、わが家の3,533万円は平均よりやや下でした。
本体価格は一式の1行で、含まれないものが注意事項に並んでいた
見積書には建物本体価格 一式 22,371,263円と1行あるだけで、内訳は出てきません。最初は戸惑いましたが、この書き方自体は珍しくないようです。大事なのは、この金額に何が含まれていないかが見積書に明記されていたことでした。
含まれないものとして書かれていたのは、特殊地盤や地盤改良工事費、地中埋設物や障害物がある場合の費用、建築地に高低差がある場合の現場経費、水道の引き込みと排水枡・汚水枡の新設や移設、屋外の給排水配管工事、ガス配管工事の申請と立会と工事費、TVアンテナやケーブルTVの工事費、確認申請や構造計算などの申請費用です。これらは後の付帯工事に計上されます。
会社によって、どこまでを本体に含めるかが違います。他社と比べるときは、金額そのものより何を含んだ金額かを揃える必要があります。
オプション336万円はキッチンと太陽光で7割。全15項目を出す
標準仕様から変えたもの、足したものの合計で、本体価格の15%にあたります。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| キッチン（クリナップ ステディア フラット対面） | 1,207,430円 |
| 太陽光発電システム（5.28kW） | 1,176,000円 |
| サッシ・建具・収納内部・造作の仕様変更 | 534,650円 |
| 電気関係（配線・コンセント・スイッチの追加） | 220,000円 |
| 1階洗面台 | 208,570円 |
| 2階洗面台（三面鏡あり） | 177,800円 |
| LDKの片引き戸（天井まで） | 94,380円 |
| 1階洗面鏡（三面鏡＋一面鏡） | 84,363円 |
| 給湯器（資金計画書の表記は「エコワンの場合・GX志向型対応」） | 69,400円 |
| スイッチのグレードアップ | 40,000円 |
| カップボード | 25,060円 |
| 浴室（グレード変更） | -10,080円 |
| 1階トイレ（手洗いなしに変更） | -107,330円 |
| 建具の変更取りやめ | -94,380円 |
| 契約後の図面変更分 | -265,471円 |
給湯器の行は資金計画書ではエコワンと書かれていますが、最終的に付けたのはダイキンのエコキュート（EQX46YFV）です。
キッチンと太陽光の2項目だけで238万円あり、オプション全体の7割を占めています。オプションは点数ではなく、大きい項目1つか2つで決まるというのが実感です。減額の項目もあって、1階トイレを手洗いなしにして10.7万円、浴室のグレードを1つ下げて1万円を落としました。使う頻度や見える場所を考えて、削るところは削っています。
打ち合わせの段階では、他のお客様は諸々100万円くらい増額すると聞いていました。わが家は336万円で、太陽光を除いても218万円です。事前に聞いた金額の倍以上になりました。
付帯工事632万円のうち、備考が予算の項目は後で動く
付帯工事は、金額が確定している176万円分と、見積もり時点では概算の457万円分に分かれています。確定している方から出します。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 品質管理費（建物本体価格の4%） | 890,000円 |
| 確認申請・建築に関する申請 | 300,000円 |
| 設計図書 | 265,000円 |
| 仮設（工事用の水道・トイレ・電気・養生） | 180,000円 |
| 電気の外線引込 | 80,000円 |
| 地盤調査費 | 50,000円 |
一番大きいのが品質管理費の89万円で、備考欄に建物本体価格×4と書かれていました。本体価格に対して4%が乗る計算です。この項目は会社によって名前も率も違い、設計管理料や現場管理費といった名前で建築費の10%程度とされることもあります。本体価格が上がると連動して増える項目です。
次が概算の方で、本体以外では最大の区分になりました。
| 項目 | 金額 | 備考欄の記載 |
|---|---|---|
| 外構工事 | 2,882,500円 | 見積参照 |
| 屋外給排水 | 587,800円 | 見積済 |
| 冷暖房（エアコン） | 350,000円 | 予算 |
| カーテン | 200,000円 | 予算 |
| 照明器具 | 150,000円 | 予算 |
| 性能保証登録費用 | 150,000円 | ZEH申請 |
| 仮囲い | 120,000円 | 見積済 |
| 地盤改良費 | 75,000円 | 保証料のみ |
| 予備調整費 | 50,000円 | 地鎮祭費用 |
備考欄に予算と書かれた項目は、この時点では枠として置かれているだけの数字です。照明15万円、カーテン20万円、エアコン35万円がそれで、実際にショールームで選び始めると変わります。わが家はリビングに調光タテ型ブラインドを入れたので、カーテンの20万円では収まりませんでした。
外構の288万円が突出しています。駐車場のコンクリート、ブロック塀、砂利敷き、門柱、アプローチの階段などが含まれます。外構の打ち合わせは間取り確定後になるので、契約時点では概算のまま進みました。実際の見積書は新築外構に何を入れるべきか。わが家の見積書251万円の内訳を全部公開するで全部出しています。
地盤改良費が7.5万円しか計上されていないのは、保証料だけだからです。地盤調査の結果によっては、ここに改良工事費が乗ります。相場は1坪あたり2〜5万円と言われていて、30坪なら60万円から150万円です。わが家は改良が不要でしたが、これは土地次第で、契約時点では読めません。
自分の予算だとどうなるか
わが家の見積書は、本体価格が「一式」の1行でした。何が含まれて何が含まれないかは会社ごとに違うので、金額だけ見ても他社とは比べられません。
含む範囲を揃えながら複数の会社を回るのは、時間がかかります。今からなら、先に総予算と希望を整理して、それに合う会社を絞ってから見積を取りに行きます。
- 相談も住宅会社の紹介も無料。紹介料が建築費に上乗せされない
- アドバイザーが予算と要望を聞いて、合う住宅会社を紹介する
- 紹介は希望した場合のみ。断りの連絡は代行してもらえる
相談だけで終えても問題ありません。店舗があるのは栃木・群馬・埼玉・千葉・山梨・岐阜・静岡・愛知・三重・大阪の10府県です。 くふうイエタテカウンター公式サイト →
諸費用158万円は工事費ではない。上下水道の公道工事93.5万円は土地次第
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 上下水道の公道工事 | 935,000円 |
| 登記（表示・保存） | 340,000円 |
| つなぎ融資金利（建物分） | 200,000円 |
| 融資手数料 | 150,000円 |
| 水道加入金 | 113,000円 |
| 火災保険料（年払い） | 50,000円 |
上下水道の公道工事93.5万円は、前面道路から敷地内に水道と下水を引き込む工事です。すでに引き込まれている土地なら不要なので、土地の条件で有無が変わります。水道加入金11.3万円は自治体に払う費用で、金額は自治体によって違います。つなぎ融資の金利20万円は、土地の決済から建物の引き渡しまでの間に発生する利息です。
火災保険料の5万円は概算の枠で、実際は5年一括で102,880円、年に直すと約20,600円でした。内訳は新築の火災保険、5年で102,880円だったに出しています。
見積書には営業協力金として138万円の値引きも入っています。内訳は2つで、1つは担当者からの通常の値引きです。もう1つは補助金がらみで、わが家がGX志向型の補助金にちょうど最初の事例として当たり、どこまで設備を揃えれば条件を満たせるのかが依頼先にとっても検証を兼ねた案件になっていたので、その追加設備分について値引きがありました。
やり直すなら、総予算から本体の上限を逆算して、土地の予算を使い切らない
総予算が決まっているなら、1.5倍で割った額を本体価格の上限にします。3,500万円なら本体は2,200万円前後です。オプションを抑えれば下がりますが、付帯工事と諸費用は必ずかかるので、本体から積み上げるより総額から割り戻す方が現実的でした。
見積書をもらったら、金額より先に一式の除外リストと、備考が予算になっている項目を読みます。そのうえで、外構は契約前に希望を具体化して、概算ではない見積を出してもらいます。オプションはキッチンや太陽光のような大きい項目を先に決めて、残った枠で細かいものを選びます。
土地の予算も上限まで使いません。地盤改良と上下水道の引き込みで、後から数十万円から百万円単位が乗る可能性があるからです。
調べていたときに欲しかったのは、付帯工事は何%という比率ではなく、その比率が何の項目でできているかという中身でした。
今から選ぶなら
見積書の見方は、もらってから覚えました。もらう前に「何を含む金額か」を揃えて比べる準備ができていれば、打ち合わせの回数は減らせたと思います。
今からなら、予算と希望を先に整理して、その条件で建てられる会社を絞ってから見積を取りに行きます。
- 相談も住宅会社の紹介も無料。紹介料が建築費に上乗せされない
- アドバイザーが予算と要望を聞いて、合う住宅会社を紹介する
- 紹介は希望した場合のみ。断りの連絡は代行してもらえる
相談だけで終えても問題ありません。店舗があるのは栃木・群馬・埼玉・千葉・山梨・岐阜・静岡・愛知・三重・大阪の10府県です。 くふうイエタテカウンター公式サイト →
わが家がどうやって予算と優先順位を話し合ったかは家を建てると決める前に、夫婦で話し合った5つのことに書いています。
この金額が契約時の想定どおりだったかは工務店で建てて1年住んだ。ハウスメーカーと比べて後悔しているかに書いています。
